李士发总是以“领跑者”的姿态驰骋于商业世界。

无论是中国民营企业进入仓储物流地产的“第一人”，还是转型打造千亿级冷链供应链，皆是如此。

十六年前，在中国仓储物流地产一片空白时，他一手创办的宇培横空出世，从反周期操作储备超过2000亩土地到引进国际性风投机构逾14亿美元的资金，从运用高标准建设、优质客户招商、成本控制、专业化管理等国际化运营手段到以580万平方米、60座物流园的仓储地产体量在全国织就一张宇培仓储网，宇培纵横捭阖，成为国内物流基础设施供应商与服务商的头部企业，并与普洛斯、安博置业、丰树置业、嘉民集团等国际知名物流地产商同场竞技。

两年前，在中国冷链物流需求激增的新“蓝海”，宇培开启了全新的想象空间：打造全球58个冷链园区、总投资32亿元的冷链供应链“领航者”。

“依托现代物流设施、供应链管理、现代化建筑、金融服务四大板块的联动效应，未来宇培要向资产规模超千亿元、产值超千亿元的‘双千亿’企业进军。”李士发55年的人生轨迹与宇培18年的发展脉络相互交织，既揭开了一个行业巨擘从无到有、从拓荒者到金字塔顶端的挥斥方遒，同时也是中国民营企业不断探索、创新、成长的缩影。

正如李士发所说，人生第一个十七年，是品格塑造的十七年。第二个十七年，是责任担当的十七年。第三个十七年，是高速发展的十七年。“第四个十七年，将是我人生格局拓展的十七年，也是宇培国际控股发展的第二个重要的十七年，在这十七年里，我们将制定未来的三个五年规划，将解决民生问题和绿色发展作为战略方向，创造更大的社会价值。”

“方向比努力更重要”

论年龄，宇培供应链管理集团有限公司并不算国内冷链物流行业内的“老兵”。

然而，进军该领域仅三年多时间，宇培便成功打入新零售“超级玩家”们的合作名单：阿里巴巴旗下的“盒马鲜生”，美团旗下的“小象生鲜”、

在这个讲究“站队”的互联网时代，宇培却同时得到了众多新零售“大咖”的青睐。看似“举重若轻”的做派背后，宇培编织了一张覆盖全国约80%区域的冷链网络逐渐浮出水面。

宇培提供的数据显示，到2018年底，集团实现22个冷链园区布局，面积为45万平方米。计划到2021年，宇培供应链板块将在全国布局50个冷链园区、海外布局8个冷链园区、总面积超过158万平方米，500个城市配送网点，300条干线运输线……一个总投资32亿元的千亿级冷链供应链生态服务体系正在全球范围内加速形成。

“方向比努力更重要。”从中国仓储地产拓荒者向冷链供应链综合服务运营商的这一步跨界，李士发坚信，凭借着深耕冷链供应链这一既蕴藏巨大潜力、又面临成长“烦恼”的“蓝海”，宇培未来实现资产规模超千亿元、产值超千亿元的“双千亿”企业之路或将提早到来。

时间追溯至2016年，与阿里巴巴、京东等电商大佬们始终保持深度合作的李士发发现，在用于食品生产、运输、储藏等过程中保持低温以保证食品质量、减少食品损耗的冷链物流市场，行业的空白与需求的激增矛盾日益激化，令整个行业开始成为一片充满想象力的新市场。

一方面，由于投入门槛高、运营成本贵、回报周期长等因素掣肘，冷链物流长期以来备受“冷落”。

一组数据足以佐证：当年冷链物流收入甚至不到社会物流业总收入的3%。以冷库为例，我国冷库总容量达到10742 亿立方米，位居世界第三，而我国的人均冷库容量却与冷库总容量呈倒挂态势。全球人均冷库容量为0.2 立方米，而冷链物流发展水平较高的国家人均冷库容量高达0.96 立方米，我国人均冷库容量仅为0.143 立方米。

另一方面，随着电子商务、新零售的兴起，消费升级的大势所趋，作为上游产业，冷链物流开始迅速繁荣。

公开数据显示，我国每年消费的易腐食品超过 10 亿吨，仅果蔬一类每年的损失额就可以达到 1000 亿元以上。其中需要冷链运输的超过 50%，但目前综合冷链流通率仅为 19%，而欧美的冷链流通率可以达到 95%以上。

以盒马鲜生、超级物种、小象生鲜、苏鲜生等为代表的生鲜业态成为了资本与巨头交织的新风口。基于此，冷链产业的需求越来越多，要求也越来越高。

“发展冷链物流是大势所趋。”做了大量的调查研究之后，李士发认为，目前中国的冷链物流行业还处于粗放型起步阶段，挑战中充满了巨大的想象空间。

首先，整个行业缺乏头部效应。2017年中国冷链物流百强企业总收入为259.83亿元，平均每家年收入不到3亿元，年收入超过5000万元就能进入百强。

不仅如此，全行业平均净利润率仅在3%左右，而且仍在不断压缩。一部分冷链物流企业赔本赚吆喝，一部分企业不惜主动放弃既有业务断臂求生。

其次，在模式上，冷链物流企业以区域型的仓储模式或运输模式为居多，能实现全球网络布局以及全产业链的冷链供应链服务体系几乎没有。

另外，我国冷链物流相关的法律法规和标准体系并不健全，缺乏必要的行业标准和监管机制。“冷链是通过集约化、标准化降低成本，从而实现利润的，所以前端企业生产、加工包装以及政策都亟需标准化和规范化。但目前来看，冷链运输货品种类繁杂，各地对于冷库、车辆的规范化要求差异大，对冷链行业的标准设立而言也是一种障碍。”

“要成为中国冷链产业变革发展的先行者。”尽管阿里、京东等电商巨头们向上游的拓展，万科、新希望等传统行业的入场，令冷链物流行业的竞争空前积累，但李士发仍然信心满满地给宇培定下“小目标”。

“买全球、卖全球、运全球”

能够在群雄逐鹿之中立下豪言壮语，李士发并非无的放矢。

“冷链物流行业的竞争，除了完备的基础设施，还有多样性的供应链服务能力，要能提供满足不同消费者的需求，而互联网在这些环节中只是一个工具，没有实体产业，‘互联网+’则是失败的。”在其看来，第三方冷链服务企业不仅要有物流基础设施这条“看得见的经络” 还要具备全球供应链服务体系这条“看不见的经络”，软硬结合才能发挥出最大的效能。

基于此，李士发在传统的仓干配业务之外，开始向全球源头食材采购和供应链金融进行延伸。一个定位于供应链服务云平台，立足于一个云平台、三大服务体系、八大服务板块的冷链物流网络迅速在全球范围内成形。

挪威的三文鱼、加拿大的波士顿龙虾、珍宝蟹、古巴龙虾、越南深海野生黑虎虾、墨西哥红龙、厄瓜多尔白虾、南非谷饲牛肉、乌拉圭草牛……通过宇培供应链旗下的宇配网，全球企业及个人卖家得以采购、批发宇培源头直采的全球食品。集“客户协同系统”“运输管理系统”“订单管理系统”“仓储管理系统”四大系统于一体，宇配网这一开放式S2B冷链供应链服务云平台同时还嫁接了实现冷链仓干配体系资源协同、全程可视化的云仓储和云物流，实现全球贸易流通、实时查询货物通关和物流状态的B2B商城，快速实施线上放开的云金融，判断价格趋势、热点区域、热卖产品的大数据智库、云清关等不同服务模块，用以提供包括冷链仓储、运输、配送、国际贸易、供应链金融、生态孵化、管理输出、数据分析在内的八大服务功能。

“宇培这套精细化运营管理服务体系可简单总结为冷链仓储、冷链运输、冷链配送、国际贸易、供应链金融‘五位一体’一站式服务体系。”李士发介绍，仓储方面，58座冷链仓储园区分布全球，包括11个自贸区，冷冻、冷藏、恒温、常温、零下65℃超低温多温区设置保障不同需求。

运输方面，宇培供应链自有冷链车辆150辆，协管冷链车辆超过1000辆，打通全国300多条干线线路，利用强大的TMS车辆管理系统，全程实时监控车辆位置以及车内温度、湿度状态，保障食品药品安全。

配送方面，覆盖500个城市配送网络通过数据交换平台，制定最佳配送方案，降低配送成本，全程轨迹可视化。

贸易方面，全球食材在海外仓、产地仓、保税仓和国内仓的联动优势下，实现从源头到终端的一站式跨境贸易服务，“买全球、卖全球、运全球”。

金融方面，委托采购、存货质押、应收账款保理、融资租赁等多层次金融服务将为宇培供应链的上下游企业提高贸易流通效率、扩大交易规模。

“五年内规划覆盖超过80%的中国实体及网上批发群体，业务拓展至全国300个城市，实现年销售千亿元的目标。”

宇培供应链集团除了发展“仓干配”一体化的分拨型园区，还大力发展“源头&产地型”园区，利用园区的集聚特性来发展全产业链业务，从而与全国的分拨网络形成联动。宇培产业集聚园区依托具有源头属性和产地属性的冷链园区，与遍布全国的冷链分拨园区联动，利用互联网、移动互联网、物联网和大数据中心作为技术支撑，通过S2B冷链供应链服务云平台对国际鲜冻品和海洋产品的商流、物流、信息流及资金流等供应链流程进行产业升级和再造，为入园企业提供一站式全流程服务体系，涵盖源头采购、国际贸易、国际物流关务服务、保税服务、生产加工、品质控制、冷链仓储、冷链运输、冷链配送、供应链金融、大数据分析等服务，全面为产业集聚企业赋能，打造冷链行业全产业链服务型园区的标杆。

未来三年，宇培将打造2个鲜冻品产业集聚园区（芜湖、上海洋山港）和8个海洋产业集聚园区（大连、青岛、舟山、象山、福州、厦门、广州、海口），形成至少100亿的产业集聚规模。

“天网”+“地网”

从冷库、冷链车、网点等“硬件”的搭建到采购、包装、运输等“软件”的组织，其门槛之高、涉及资金之大，令许多企业“可望而不可及”。

反观宇培，其之所以能够迅速在全球缔造自己的冷链“王国”，在于李士发的战略思维——围绕冷链供应链核心的仓储网络布局，通过对行业的理解以及与大型生鲜电商的合作，准确把控供应链核心环节与设计服务；基于大数据的智能化开放式平台，开发了针对冷链供应链各个环节所需的云端管理系统及互联网应用，实现从产品到服务各项资源的汇集与整合，提供交易便利，辅助平台B端客户。

更为关键的是，其母公司宇培集团高达690万平方米物流园区土地储备和580万平方米运营园区的资源为供应链板块的迅速扩张提供了充足的“弹药”。

“对宇培来说，拥有一张‘地网’，打造了一张‘天网’，两网融合运用将全面支撑宇培的战略布局。”李士发表示，如果将供应链视作一张覆盖了全球的“天网”，那么宇培仓储地产则是一张“地网”，并在过去16年里，从中国民营企业进军仓储地产的“先锋”，一路发展成为定位于国内物流基础设施供应商与服务商的行业“巨擘”。

早在2003年，距离李士发成立上海宇培实业有限公司和上海宇培建筑装饰工程公司两家企业，从事建筑材料生产和建筑装饰工程已经过去三年时间。

十年的从业经验和三年的创业经历，令其在上海这片十里洋场里早已站稳了脚跟。

然而，就在建筑事业如日中天之时，李士发却毅然放下他最熟悉的领域，转战仓储地产的开发运营。

一切似乎只是个“偶然”，却又隐藏着“必然”。

那一年，李士发在上海虹桥开发区拿了40亩地，计划建一个建筑材料生产的工厂。当工厂建好后，他发现还空出一半面积的土地未被使用。

“不如盖一些厂房用来出租吧。”起初他并没有将出租厂房这个主意当回事。然而他没有料到的是，新建的厂房很快就被租完了，多数是物流公司租下作为仓库，用于堆放物资。

这一小小的细节看上去委实微不足道，但李士发却从此敏锐地嗅到了一丝商机的味道，仿佛是湖面上的冰开始碎裂，有汹涌澎湃的湖水即将涌上来。

作为商人，挖掘出新商机，这本没什么。然而，在当时尚属于一片空白的中国市场，在国际知名的头部仓储地产商均尚未“染指”中国的当口，他的发现足以令宇培称得上中国仓储地产的“拓荒者”。

那一年，李士发38岁。

不惑之年，他的棋局才正式打开。从2003年与日本伊藤忠商社、台湾顶新集团展开深度合作，分别为旗下两家物流公司定制上海宇航桃浦物流园和上海西北物流园两大物流园，到2007年为德国西门子定制其当时在大中华区最大的定制物流分拨中心——滁州仓储基地，宇培在中国仓储地产界声名鹊起。

尽管在此期间，全球领先的“大佬”美国普洛斯才将“仓储地产”的概念引入中国；尽管此时，美国安博置业、新加坡丰树置业、澳大利亚嘉民集团陆续登陆中国市场，开始牢牢把控着中国仓储地产市场的半壁江山，但是，作为中国民营企业进入该行业的“第一人”，仓储物流地产行业始终绕不开李士发这个名字。

手握土地储备，布局全国网络，加之高标准建设、优质客户招商、成本控制、专业化管理等国际化运营手段和不断引入战略投资的谋略，都给了他敢于叫板国际巨头的勇气和实力。

危机中蕴藏着机会。

2008年金融危机令外资仓储地产商们一路高歌猛进的步伐戛然而止。有些外资企业甚至已经黯然退场，比如日本新熙地株式会社就在当时已经撤出在中国市场的投资。

“在金融危机期间，大部分外资仓储地产运营商基本上就没什么动静，一两年才建几万平方米的仓库。”作为对手，李士发一直关注着这些外资巨头的动向，“一步落后、步步落后，许多企业到现在也只有50-100万平方米左右的仓库，而且基本没有土地储备，未来肯定无法跟上宇培的扩张步伐。”

当时，由于中国物流用地价格相对低廉，有些甚至只有普通地价的三分之一。同时，金融危机给海内外房地产业造成了极大的打击，于是，国内资本纷纷涌入中国物流仓储地产，希望能瓜分这一块诱人的蛋糕。

此时在国内大批量拿地的反周期操作手法让李士发实操了一波“兵马不动,粮草先行”的军事谋略。相继在上海、北京、广州等地拿下了多宗地块后，宇培迅速完成了近2000亩面积的土地储备，一个立足长三角辐射全国的完善格局，真正以一个行业全国领跑者的姿态强势崛起。

“始终坚持高标准”

“其实真正能符合国际标准的物流仓储地产，行业门槛非常高。”李士发深谙，物流仓储地产不同于商业、住宅地产，没有暴利，追求的是一种缓慢而稳定的利润回报，投资回报周期长达10年。

不仅如此，物流、物流仓储地产的价值更集中体现在对产品的高水准设计、开发，对市场的准确定位，对客户需求的深刻理解并提供良好的增值服务，对开发成本的优秀管控以及对经营合作模式的创新探索。

首先，物流仓储地产有统一的国际标准。

比如宇培所有的产品均为国际标准甲级库，对于建筑材料、仓库净高高度、柱距大小、消防设施、温度等条件都有较高的要求。但是大部分国内物流仓储地产商由于缺乏专业知识，凭空想象建造，结果物流仓储地产当仓库倒是可以，但是货物转运效率极低，甚至集装箱卡车都开不进去，造成了极大的资源浪费。

通过与美国战略投资者的合作，宇培对整个业务流程的科学性、准确性和无缝衔接都提出了更高的要求和标准。

从土地储备、投资分析到项目规划设计、开发建设再到市场营销、物业管理。业务流程的每个环节都经历了上百次的改造探索和优化。改造的结果就是整个业务流程简洁明了，各环节紧密联系。

在这样的内部管理支持下，宇培的产品始终受到了客户的好评，宇培产品出租率高达95%，远高于同行水平。国外科学严谨的管理理念和中国本土企业快速灵活的业务能力，在宇培结出了丰硕的果实。

其次，物流仓储地产是一个跨行业的复合产业，需要综合型公司来管理、运营，不是开发商或是物流公司单方面运作就轻易能成功的，对运营公司的管理、运营能力有较高的要求。

“宇培刚进入物流仓储地产开发领域时，因为对这个行业比较陌生，我们在管理上也曾经出现过一些问题。但是现在，宇培从前期的投资建设，到后期的招商管理，都形成了一整套成熟的流程体系。”李士发认为，最重要的门槛在客户群。

“要想在物流仓储地产长期生存，一定要以客户需求为导向。以优质产品及优良服务让客户满意，得到客户的认可，形成口碑效应。”进入物流仓储地产近十五年的李士发深谙此中之道，“一个物流仓储地产动辄几十万平方米，没有这些大客户，如何解决空置率的问题？”他表示，物流仓储地产开发商须拥有强大整合能力和客户资源才能控制空置率保持盈利，而很多进入行业的公司专业性较低，服务品质无法满足客户需求，不能有效解决或减少空置问题。

正因为如此，宇培甫一成立就瞄准了中国物流仓储地产第一品牌的目标，锁定了世界500强以及中国的一些顶级企业。李士发不无自豪地说，“客户群是宇培最大的资源，现在阿里巴巴、京东、伊藤忠、中外运、博世西门子、顶新国际、全球国际物流等都是我们的核心客户。”

当然，这些优质客户不是天上掉下来的，需要去争取甚至虎口夺食。

因此，多年来以客户为导向是宇培业务发展的首要的准则。更重要的是，李士发还要求团队主动参与到客户自身的经营活动中去，积极与客户分享自身的物流运营经验，为客户业务效率提高提出建设性的意见，哪怕这种意见会影响到宇培的短期业务收入。

“除了高品质的产品与服务、由于我们的建筑成本低，我们可以把成本优势通过租赁价格嫁接给客户，给客户实惠。比如，普洛斯的租金一块钱每平方米，我就做八毛每平方米，我们的产品质量和后期服务和外资企业相差无几，但价格却优惠20％，所以客户更倾向于与我们合作。”他透露。

低成本一直以来都是宇培市场制胜的法宝。

同等质量水平下，宇培的建筑成本每平方米能比同行低200元。以2万平方米的小型物流基地计算，节省成本400万。

“成本控制对于企业而言至关重要，因为任何一个公司要长期持续发展下去，必须得考虑成本。”李士发举例，顶新国际在宇培租用将近15万平方米的仓库，按照每平方米节约两毛来计算，每年至少能够节约1～2千万的仓储费用。

“虽然这个市场谁都可以进，但并不是所有人都能玩得开，一不留神就可能把自己折进去。许多人认为物流仓储地产开发不就是建一个大仓库嘛，多简单的一件事啊。”李士发感叹，没有雄厚的资本实力，想在物流仓储地产行业中占有一席之地实是难如登天。

起初，动辄上亿元的资金投入也令他有时感到捉襟见肘。

然而，李士发的目标是剑指全国。战略性引入国际资本再度体现了他的胆量过人。过去十五年来，宇培总共斩获了美国知名地产投资基金Equity Intemational（简称EI）、知名私募股权投资公司RRJ投资，全球另类资产管理公司凯雷投资集团（Carlyle）和汤森集团（Townsend）共计近14亿美元的投资。

2008年，宇培获得了“坟墓舞者”--山姆・泽尔掌舵的EI4700万美元的风险投资，并成立了合资公司――上海字培(集团)有限公司。同时，借助EI的资金及其优秀的资本运作能力和熟练的资本运作，宇培通过资本市场成功募集了4亿美元的资金。

李士发回忆，国际风险投资考察投资对象，首先考察的并不是公司的当前盈利能力，而是公司老总的品质。

此前EI公司寻找了一年半，在中国上万家公司中没有找到合适的合作伙伴。遇上李士发，虽然有中间人的牵线，但仅仅谈判两次就敲定注资，也侧面证明了李士发的格局与魄力备受EI青睐。

他至今还记忆犹新，双方签订框架协议，墨迹未干，美方代表说，“我们现在是坐在宝马车上，你就是开车掌舵的人。”说完又添了一句话：“我只跟你赌。”

2014年，宇培 与RRJ资本签署战略投资协议，首期投资2.5亿美金，共同开拓中国物流仓储地产市场；同年，宇培携手全球另类资产管理公司凯雷投资集团（Carlyle）和汤森集团（Townsend）共同投资4亿美元；2015 RRJ资本追加2.5亿美金投资……充足的资金加持下，宇培物流地产版图在全国迅速扩大，登陆资本市场的梦想正式照进现实。

2016年7月15日，宇培旗下中国物流资产（股票代码：01589.HK）成功在港交所挂牌上市，成为首家登陆香港联交所市场的中国本土物流地产企业。

“发展没有终点、只有起点”

宇培提供的数据显示，目前，宇培这张“地网”已覆盖中国42个城市、管理和运营着60座物流园区，物流资产组合（含在建及待开发）超过580万平方米，持有资产规模超过300亿元，形成了一个覆盖中国主要物流枢纽城市的高效物流设施网络。

然而，随着拿地成本的高企，万科、平安不动产等传统地产开发商以及阿里(菜鸟)、京东等自用开发商的纷纷入场，中国物流仓储地产的竞争日趋白热化。

“求稳是关键。”面对行业瞬息万变的局面，李士发认为要稳扎稳打，以每年50-60亿元投资、新增3000亩土地储备的速度稳步前行。

此外，为了进一步降低成本、去杠杆，宇培集团现代化建筑、供应链金融两大板块的影响力也日渐重要起来。

李士发介绍，2018年，紧密围绕“建筑业供给侧改革”“中国制造2025”和“一带一路”国家战略，宇培投资12亿元打造的智能化装配式建筑产业集群正式进入产业布局和技术研发阶段，实施建筑设计、装配式建筑材料、精品工程建设、新型产业地产四大业务协同发展的战略方针，通过工业云平台和大数据来全面提升建筑产业的综合服务能力和服务效率。

以智能化装配式建筑为发展核心，以“一核四翼”的运营模式，宇培将全力打造装配式建筑产业的一站式智能制造服务平台，采用“智能设计+智能供应+智能制造+智能建设”于一体EPPC模式（装配式建筑工程总承包）来实施整体解决方案，形成从设计研发、智能制造、工程实施到装配式建筑产品输出的产业闭环，服务于工业与民用建筑。

技术层面，宇培成立了“建筑设计院”这一拥有建筑工程设计甲级资质的现代化建筑产业深化设计中心，作为“智造之脑”，设计院将全面应用建筑信息化模型BIM技术进行设计和全程施工指导，将数字化工具应用于设计、建造和管理中，大幅提升工程效率、降低成本、缩短建设周期，并将项目数据信息与工业云平台进行深度融合，实现建筑工程的全生命周期数字化管理和可视化服务。

生产方面，宇培成立了筑工科技有限公司，作为现代化建筑产业集团的智能制造中心，并拥有业内领先的全自动化、智能化装配式建筑生产线，同宇培建筑设计院的BIM技术和工业云平台进行无缝对接，在工业大数据的支持下，形成一个在工艺、成本、流程、效率、质量等各个环节进行自我学习和自我优化的智能化云工厂。

建设方面，在过去长达十年的发展过程中，宇培建设已积累了自身的实力和经验，从工程总承包到成套施工技术研发、从工程设计咨询到工程配套服务、从产业集成到社会资源整合，为众多世界级企业提供专业化服务，项目涉及5A级写字楼、五星级宾馆、工业建筑、商业建筑、民用建筑等，项目遍布全国，年竣工面积超过300万平米，年产值超过100亿。

眼下，安徽芜湖一个占地400亩，总建筑面积14万平米的大型装配式建筑智能云工厂已率先启动。

“未来3-5年，现代化建筑产业集团将持续开发具备市场潜力的国内市场，在全国20个省会城市及重要核心城市投资20座智能化装配式建筑制造中心，同步拓展国际市场，打造全球领先的现代化、智能化装配式建筑产业集群，成为中国建筑业变革创新历程中的先行者。”李士发表示。

不仅如此，整合超过300亿元规模的产业基金；积极开拓“一带一路”沿线国家、中国节点城市以及中国自贸区冷链物流设施支持的“一带一路”冷链产业基金，已拥有香港证监会证券交易、证券资讯、资产管理牌照，基金规模达100亿元；服务于物流供应链领域的创业型和快速成长性高科技企业的创投基金规模超过10亿元；服务于现代化建筑产业的现代化建筑产业基金规模超200亿元……致力于产业资本与金融资本的融合，宇培业已形成围绕产业发展的股权、债权、资产证券化等立体化金融服务，真正打造多业态、多元化发展的全球性投资管理平台，基金总规模达超过600亿元。

“依托现代物流设施、供应链管理、现代化建筑、金融服务四大板块的联动效应，未来宇培要向资产规模超千亿元、产值超千亿元的‘双千亿’企业进军。”李士发表示，从国内第一批进入现代仓储地产的民营企业到如今的物流基础设施供应商与服务商，发展永远在路上，没有终点、只有起点！